Zunächst gilt es allerdings die Aspekte zu betrachten, die Bauen teuer machen können. Nach einer Hochkonjunkturphase im Wohnungsbau, die sich seit 2010 zunächst in den Metropolen aufbaute, führten Markt-, Förder- und Zinsentwicklung ab 2022 dazu, dass die Anzahl der Neubauvorhaben sukzessive einbrach.
In Bild 9 werden zahlreiche Parameter mit ihren Auswirkungen auf die Investitionskosten pro m² Wohnfläche dargestellt. Dabei handelt es sich um Kostenspektren, die im Rahmen eines umfassenden Forschungsvorhabens in Zusammenarbeit mit der Wohnungswirtschaft festgestellt wurden.
- Marktsituation: seit ca. 2012 stiegen die Immobilienpreise und parallel dazu die Gestehungskosten jährlich um 5 bis über 15 %. Die Darstellung zeigt das Kostenspektrum in Abhängigkeit von der konkreten Marktsituation, welches mehrere hundert Euro pro m² Wohnfläche betragen kann, in Metropolregionen auch deutlich darüber.
- Grundstückskosten: Steigerungsraten pro Jahr deutlich über 100 Euro pro m² waren temporär die Regel, seit 2022 ist die Entwicklung verlangsamt, in einigen Regionen sogar rückläufig.
- Vergabeverfahren: Die beteiligten Unternehmen erhielten in Abhängigkeit vom Vergabeverfahren sehr unterschiedliche Angebote. Wirtschaftliche Ergebnisse wurden insbesondere bei Vergabeverfahren in Zusammenhang mit Bauteam-Lösungen erzielt.
- Stellplätze: Ein Stellplatz kostet in günstigsten Fällen um 10.000 Euro, bei aufwendigen Tiefgaragen deutlich über 30.000 Euro. Umgerechnet auf eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung sind das 150 bis 600 Euro pro m² Wohnfläche. Stellplatzsatzungen haben mithin einen sehr hohen Einfluss auf die Immobilienpreise. Sie sollten in Abhängigkeit von einem zu erbringenden Mobilitätskonzept zielgerichtete Spielräume bieten, um Fehlinvestitionen zu vermeiden. Zahlreiche Wohnungsunternehmen müssen Garagenflächen in andere Nutzungen umwandeln, um Leerstand zu vermeiden.
- Erschließung: Sowohl das städtebauliche als auch das gebäudebezogene Erschließungskonzept hat hohe Auswirkungen auf die Kosten. Gleiches gilt für die Versorgungsmedien, bei denen sowohl die Investitionskosten, vor allem aber die späteren Betriebskosten von Belang sind.
- Barrierefreiheit und Bauqualität sind hinsichtlich ihrer Kostenprägung unstrittig.
- Planungsqualität: Planungsteams, die Erfahrungen mit nachhaltigen Entwürfen inkl. effizienter Details und Ausführungsoptimierungen haben, können wirtschaftliche Lösungen nicht nur hinsichtlich der Investitionen, sondern auch hinsichtlich der Lebenszykluskosten umsetzen. Gebäudegeometrie und optimierte Grundrisslösungen sind dabei zwei wichtige Parameter.
- QNG: Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG) können zu relevanten Kosten führen. In Abhängigkeit von den Fähigkeiten der zertifizierenden Akteure geht es einerseits um die Kosten für die zu erfüllenden Maßnahmen. Dazu kommt der Zertifizierungsprozess, der zu Mehrkosten zwischen 40 und – insbesondere bei kleineren Gebäuden – deutlich über 100 Euro pro m² führen kann.
- Passivhaus und KfW Effizienzhaus 40: Im Vergleich dazu liegen die energetisch bedingten Mehrkosten eher niedrig. Der Standard Effizienzhaus 40 und auch der Passivhaus-Standard liegen ca. 50 bis 100 Euro pro m² Wohnfläche über dem Referenzstandard GEG, der bei sinnvoller Planung dem ehemaligen Effizienzhaus 55 entspricht. Erfahrene Effizienz-Planende liegen dabei fast immer am unteren Rand der im Diagramm aufgeführten Mehrinvestitionen. Effizienzmaßnahmen weisen zudem den Vorteil auf, dass sie im Gebäudebetrieb, also für die Lebenszyklusbetrachtung, relevante Vorteile bewirken.